深圳建立经济特区是中国改革开放的一个标志性事件，也是改革开放的创新性举措。深圳这座城市就是带着创新的烙印开始前行的。

　　深圳创立初期，在国家财力有限的情况下，是靠着摸着石头过河、自力更生，通过市场运作杀出一条血路的，而这条路就是打破了计划经济的束缚，通过不断创新摸索出的一条改革之路。

　　经过三十多年的建设，深圳已从一个边陲小镇变成了高楼林立、欣欣向荣的国际大都市。深圳大胆探索、不断创新，以敢为天下先的气魄，引领中国经济体制改革风潮，创造了世界城市经济发展史上一个又一个奇迹。毫不夸张地说，深圳的成长史，就是一部源源不断的创新史。在深圳特区30多年的辉煌历程中，“创新”二字贯穿始终，如土地招拍挂制度的创新、证券交易制度的创新、经济体制结构的创新、金融体系的创新、商事制度的创新等都成为国家经济体制改革的铺路石。

　　数据显示，深圳目前的经济总量持续攀升，外贸进出口总额连续20多年居全国首位，产业结构不断优化升级、制造业规模稳步增长，建市以来年均工业增长值都超过了年均35%以上，创新能级不断提高，深圳目前正在成为“硬件产业的硅谷”，拥有完整的创新产业链条和生态环境，成长了一批具有深圳特色的优秀企业。目前深圳拥有高新科技企业30多万家，其中国家级高新技术企业2183家，创新技术总量占企业创新总数的90%以上。

　　伴随着城市的快速发展，土地资源紧缺已成为制约深圳进一步发展的瓶颈,由于历史原因，在深圳存在着不少旧工业区、商业区、住宅区、城中村以及旧屋村等，既影响了城市美观形象，又占用了城市进一步拓展的空间。因此，城市更新是深圳可持续发展的必由之路。

　　城市更新制度创新

　　城市更新不同于以往的城市建设方式，通过新增用地的出让来进行土地开发和建设，而是在存量土地上二次开发。拆迁谈判、拆迁补偿、开发强度确定、公共设施安排等是城市更新面临的主要问题。上述问题中各种利益交织，平衡难度较大，如没有一套完善的政策体系和操作办法难以引导和规范市场行为。

　　深圳经过多年摸索，并借鉴国内外成功经验，创新性形成了符合深圳实际的城市更新办法。

　　(一)建章立制

　　先后出台了《深圳市城市更新办法》和《深圳市城市更新办法细则》，形成了城市更新政策的两大核心，以此为核心，短短五年时间出台了有关法规、政策、技术标准等各个层面的政策。

　　(二)明确分工，政府、各业主、市场合力推动

　　政府通过在城市更新中政策指引和服务，让企业发挥市场资源配置的主观能动性，以政府搭台、企业唱戏的方式共同推动城市更新。

　　(三)多种模式并举

　　城市更新包括了综合整治、功能改变和拆除重建。在实施过程中根据条件成熟程度采取多种方式并举。

　　(四)公益优先，以城市更新单元实现利益共享

　　深圳城市更新最大的特点就是公益优先的原则，强调在更新单元内必须优先安排公共配套设施，在此基础上通过容积率转移、奖励等措施实现利益共享。

　　(五)规划统筹探索存量土地的规划管理手段

　　深圳在城市更新实践中建立了城市更新单元规划制度，把它作为指导城市更新项目的规划依据，也成为存量土地二次开发的管理手段。

　　(六)政策联动，以城市更新促进土地管理制度改革

　　城市更新要有效推动，与土地政策的支撑密不可分。而城市更新政策体系中也创造性地实现了规划和土地政策并进，使规划和土地政策相辅相成，在土地出让方式，地价差异化标准，地价与容积率联动等方面进行了政策创新。

　　管理方式创新

　　深圳城市更新面临的复杂问题也使原有的管理方式难以适应，而管理方式的创新成为适应新的形势必由之举。深圳城市更新管理部门创造性提出了“政府引导、市场运作”原则，政府制定规则，主要发挥引导和服务作用，市场主体与原权利人协商合作，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，改变以往政府主导，市场被动参与的模式。深圳出台了城市更新办法管理措施后，以政策为导向，机制为依托，引导社会力量，有序推动了城市更新在全市范围内开展，取得较好的效果。在总结城市更新取得已有成绩的基础上，2015年9月，深圳市政府决定在罗湖区开展城市更新工作改革试点，“罗湖试改”两年期限，进一步下放审批权限，减少审批环节，加快项目推进速度。管理方式的创新，进一步提高了工作效率，调动了市场参与城市更新的热情。2017年03月28日，罗湖区六大城市更新项目集中举行开工仪式。六大项目建成后，将为罗湖区新增约150万平方米的产业空间，以及保障性住房(20150平方米)、公共配套设施(29120平方米)、公立小学、新增公交车首末站、地下公共充电站等一批基础设施和公共配套。

　　更新单元利益共享的机制创新

　　为了保障市政基础设施以及公共服务设施的落实，深圳市城市更新创新性提出了“公益优先以城市更新单元实现利益共享的原则”。目前，深圳城市更新已经建立起了行之有效的运行模式，在土地利益共享机制方面，政府主要保障城市规划落实和公共配套的落地，推动土地集约利用;市场主体参与存量土地开发建设，分享土地增值收益;权利主体获得新的物业安置或货币补偿，共享增值收益;原农村集体经济组织实现转型发展。

　　数据显示，截至2016年6月，已批的城市更新规划中落实了中小学90所、幼儿196所、医院3家、社康中心164家(总建筑面积11.87万平方米)、公交首末站107个(总建筑面积34.25万平方米)及其他一大批公益设施，切实促进了全市的公共设施均等化。

　　具体来看，深圳蔡屋围更新案例，着力改善片区人居环境、提升公共服务设施水平，通过建设超高层建筑群、标志性公共服务建筑以及高品质公共开放空间，重塑城市门户形象，打造现代化国际化创新型城市示范区。其有效地改善了蔡屋围人居环境，创造了一个全球性的金融标志，整个罗湖区的金融形象也因此大幅改善。

　　东海莲塘项目的更新规划主要突出体现了“公益优先”的原则，在公共配套方面做出了较大的贡献。项目无偿向政府移交22396平方米用地，土地贡献率高达52.8%，其中将原法定图则规划的24班小学扩建为30班，教育设施用地规模扩大到12174.3平方米;贡献10221.7平方米的市政道路用地，同时配建了一处公交首末站;配建26480平方米的保障性住房和3200平方米的公共配套设施。东海莲塘项目更新范围内的公共设施用地面积超过建设用地面积，这在全市的城市更新项目中可谓首屈一指，项目建成后，将全面提升莲塘片区的公共配套服务。

　　在保证公共利益的前提下，更新政策也通过相关的技术标准兼顾更新实施主体的利益。东海莲塘项目规划区容积率就是按照《深圳市城市规划标准与准则》和《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引(试行)》等相关技术规范，通过对用地所处的建设用地密度分区、地块周边道路情况、地块周边地铁站点等级及覆盖情况、土地贡献情况等因素进行容积率核算和修正，保证容积率测算的科学性、规范性。

　　城市更新的创新也是城市建设的创新，城市更新的成功实践对于解决城市空间资源紧缺、促进经济社会转型、重塑空间形态、提高土地利用效率、完善城市功能结构、优先落实城市基础设施和公共服务设施具有重要和深远的意义。